FHA; HUD 221 (d) (4) Construcción; Préstamos de rehabilitación para desarrolladores

FHA; HUD 221 (d) (4) Construcción; Préstamos de rehabilitación para desarrolladores
Category: Tasas De Interés
13 enero, 2021

HUD 221 (d) (4)

Construcción o rehabilitación sustancial de propiedades multifamiliares para promotores e inversores

Obtenga una cotización gratuita de préstamo multifamiliar de HUD / FHA

HUD 221 (d) (4) Financiamiento para viviendas multifamiliares sin recurso, desarrollo desde cero y rehabilitación sustancial

El préstamo FHA 221 (d) (4), garantizado por HUD, es el préstamo de tasa fija con mayor apalancamiento, menor costo, sin recurso y sin recurso disponible en la industria de viviendas multifamiliares. Los préstamos 221 (d) (4) son fijos y se amortizan por completo durante 40 años, sin incluir la tasa fija de interés sólo de hasta tres años durante la construcción. En resumen, el préstamo es fijo hasta por 43 años y amortizable en su totalidad por 40.

Los préstamos de HUD, a diferencia de la mayoría de los préstamos bancarios, se basan casi por completo en activos. Esto significa que HUD examina la ubicación de la propiedad, las rentas y gastos proforma, el suministro en ese submercado y, por supuesto, el equipo de desarrollo para garantizar que el proyecto se desarrolle con éxito. Los préstamos HUD 221 (d) (4) son más costosos de originar por adelantado y tardan más en cerrarse que los préstamos tradicionales, pero, si está trabajando con un intermediario experimentado, los costos y el tiempo para originar una FHA 221 (d) ( 4) Los préstamos asegurados son ampliamente superados por los beneficios en forma de apalancamiento, mitigación del riesgo de tasa de interés, recurso y más.

Siga leyendo para obtener más información sobre el programa HUD 221 (d) (4), o haga clic aquí para descargar nuestra hoja de términos de préstamos HUD 221 (d) (4) fácil de leer.

Resumen de términos, calificaciones y hechos valiosos

Hechos a considerar

HUD proporciona una lista de verificación completa de requisitos, pero gran parte de la lista de verificación y el proceso se administra internamente. Puede ver la lista de verificación completa de HUD 221 (d) (4) aquí. También proporcionamos una sinopsis bastante completa del programa de préstamos asegurados por la FHA 221 (d) (4) a continuación. Puede encontrar los conceptos básicos para enviar un archivo para su consideración en la página de solicitud de nuestro sitio.

Las tasas de interés fijas y totalmente amortizables a 40 años son muy competitivas, aunque los prestatarios deben pagar el MIP. Los préstamos 221 (d) (4) son solo a intereses durante el período de construcción, y brindan hasta tres años adicionales de financiamiento a la misma tasa fija.

Todos los préstamos deben pasar por un proceso de revisión previa de HUD.

Se requiere una auditoría anual de las operaciones.

No se permiten segundas hipotecas duras, pero se permiten segundas seguras suaves y promesas de acciones si se estructuran de acuerdo con los requisitos de HUD.

Se requiere un contratista general afianzado.

El monto mínimo del préstamo es de $ 4 millones. Las excepciones se hacen caso por caso. Generalmente, la mayoría de los préstamos para construcción 221 (d) (4) son de $ 10 millones o más. No hay un monto máximo de préstamo.

Propiedades elegibles

La construcción o rehabilitación sustancial de propiedades multifamiliares adosadas, adosadas, en hileras, sin ascensor y tipo elevador, incluida la tarifa del mercado, ingresos bajos a moderados; y viviendas multifamiliares subsidiadas, viviendas cooperativas y viviendas asequibles con al menos cinco unidades.

limitación de espacio comercial

El espacio comercial y minorista está limitado al 25% del área rentable neta y al 15% de los ingresos brutos efectivos asegurados (hasta el 30% del EGI asegurado permitido en áreas de renovación urbana bajo la Sección 220).

Prestatarios elegibles

Entidades de un solo activo, bancarrotas remotas, con o sin fines de lucro.

Uso de los ingresos (solo rehabilitación sustancial)

Para calificar como una rehabilitación sustancial de una propiedad multifamiliar, una propiedad debe cumplir con uno de los siguientes requisitos:

(a) el costo de reparaciones, reemplazos y mejoras a la propiedad existente debe exceder el mayor entre el 15% del costo de reemplazo de la propiedad después de completar todo el trabajo o $ 6,500 por unidad ajustada por la oficina local de HUD para un porcentaje de costo alto en esa area; o (b) el reemplazo de dos o más edificios, independientemente del costo.

monto del préstamo / Apalancamiento / Dscr

El monto del préstamo será el producto máximo sujeto al menor de:

85% LTC (o costo de reemplazo), 85% de los ingresos operativos netos o 1.20 DSCR para propiedades a precio de mercado

87% LTC (o costo de reemplazo), 87% de los ingresos operativos netos o 1,15 DSCR para propiedades de vivienda asequible

90% LTC (o costo de reemplazo), 90% de los ingresos operativos netos o 1,11 DSCR para propiedades de asistencia de alquiler

Fideicomisos

Se requieren reservas de reemplazo de acuerdo con las pautas de HUD.

Impuestos y seguros en custodia mensual (post-construcción).

Cuenta de reserva de capital de trabajo equivalente al 4% del monto del préstamo (pagado en efectivo o carta de crédito (LOC)), con el monto no utilizado reembolsado, según los “elementos adicionales” a continuación.

Reserva de déficit operativo equivalente a al menos el 3% del monto del préstamo; cantidad no utilizada reembolsada posteriormente según “artículos adicionales” a continuación.

Prima de seguro hipotecario

Una prima de seguro hipotecario se paga anualmente (en el ejemplo anterior de una tasa entre 4.10% y 4.75%, esas tasas de interés ya incluyen el MIP estimado requerido por HUD). El MIP se paga al cierre de cada año de construcción y, posteriormente, anualmente. La prima del seguro hipotecario es de 65 puntos básicos para las propiedades a tasa de mercado, 45 puntos básicos para las propiedades de la Sección 8 o LIHTC de dinero nuevo y 70 puntos básicos para los proyectos de renovación urbana de la Sección 220 que no son de la Sección 8 o LIHTC. El MIP de 25 puntos básicos está disponible para propiedades que califican para una reducción de MIP verde.

Plazo y amortización

Fijo e interés solo por hasta 36 meses durante la construcción, seguidos de 40 años adicionales de pagos de tasa fija totalmente amortizables. Plazo máximo de 43 años, incluido el período de construcción.

Tasa de interés

Las tasas de interés se fijan a lo largo de la vida del préstamo (tanto en la etapa de construcción como permanente) y se determinan en el momento del compromiso según las condiciones imperantes en el mercado. Hay disponibles compromisos de bloqueo de tarifas de 30 a 80 días. Se encuentra disponible una función de bloqueo de tasa anticipada, que permite al prestatario bloquear la tasa después de la suscripción preliminar. Hay un depósito de bloqueo de tasa del 1% pagadero en el momento del bloqueo de tasa, que se reembolsará al cierre.

Recurso

Todos los préstamos son sin recurso a los principales principales durante la construcción y el financiamiento permanente, sujeto a exclusiones estándar.

Asunción

Todos los préstamos son totalmente asumibles sujetos a la aprobación de la FHA y una tarifa del 0.05% del monto original del préstamo asegurado por la FHA.

Pago por adelantado

Generalmente, para obtener el mejor precio, 10 años de protección de llamadas con un bloqueo de dos años, seguido de un descenso del 8%. No hay penalización por pago anticipado si se asume el préstamo.

Reservas de reemplazo

Se requieren depósitos anuales para reservas de reemplazo equivalentes al mayor de (a) 0.60% del costo total para nuevas construcciones o 0.40% del monto del préstamo para proyectos sustanciales de rehabilitación; o (b) $ 250 por unidad por año. En determinadas circunstancias, HUD puede considerar exenciones si los cálculos superan los $ 500 por puerta.

Solicitud

Las solicitudes de propiedades de tasa de mercado siguen un proceso de dos pasos: primero la solicitud previa, luego la solicitud en firme. Las propiedades asequibles y de asistencia de alquiler pueden usar el procesamiento de una etapa de MAP.

sinopsis de costos

Tarifa de solicitud: generalmente $ 25,000 para cubrir la diligencia debida del prestamista y los informes de terceros, que incluyen:

Fase 1 ambiental

Revisión de costos de construcción

Revisión de planos y especificaciones

Tasa de examen FHA: 0,30% pagado como 0,15% en la pre-solicitud y 0,15% en la solicitud

Tarifa de inspección de la FHA: 0,50% pagado con los ingresos de la hipoteca

Cargos por financiamiento y colocación: típicamente con un tope de 3.50% del monto del préstamo pagado al cierre de los fondos de la hipoteca

Depósito de buena fe (tasa fija y compromiso): entre 0,50% y 1% del monto del préstamo pagado en el momento del compromiso y reembolsado al cierre

Costos legales, de título y otros costos de cierre estándar del prestatario del prestamista

Sincronización

Las solicitudes de una etapa para propiedades asequibles y de asistencia de alquiler generalmente demoran de 5 a 7 meses en cerrarse, mientras que las solicitudes de dos etapas para propiedades a precio de mercado generalmente se cierran en 8 a 12 meses, sujeto a los detalles del trato.

Requisitos y elementos adicionales de HUD para consideración

Es posible que se requiera una cuenta de déficit operativo inicial para cubrir los déficits operativos incurridos antes de la estabilización. Por lo general, la cantidad será igual al mayor de la estimación de un tasador o asegurador, o cuatro meses de servicio de la deuda para apartamentos con jardín, o seis meses de servicio de la deuda para edificios con ascensor.

HUD requiere un depósito de capital de trabajo en forma de efectivo o una carta de crédito en todos los proyectos de construcción nueva por un monto del 4% del monto del préstamo. Para una rehabilitación sustancial, el depósito equivaldría al 2% del monto del préstamo.

El capital de trabajo no utilizado y los depósitos en garantía del déficit operativo inicial se liberan a más tardar 12 meses después del endoso final o seis meses de ocupación de equilibrio.

La estabilización debe proyectarse como alcanzable dentro de los 18 meses posteriores al certificado de ocupación.

El prestatario debe contratar a un arquitecto supervisor calificado durante la construcción.

Se requiere una certificación de costos para el contratista general y el propietario al finalizar la construcción.

El contratista general debe ejecutar un contrato GMP, proporcionar una fianza de cumplimiento y pago del 100% (plica en efectivo o carta de crédito aceptable) y tener una posición de liquidez equivalente a al menos el 5% del contrato de construcción del proyecto más todo el trabajo de construcción incompleto.

Los préstamos de más de $ 75 millones pueden estar sujetos a un apalancamiento más conservador y requisitos de DSRC.

Ocupación máxima asegurada del 93% para propiedades con tarifa de mercado y del 95% para propiedades de asistencia de alquiler del 90%.

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